В соответствии со ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
В тоже время ст. 162 ЖК РФ к компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит и принятие решения о выборе управляющей организации, согласовании существенных условий договора управления. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не удовлетворены качеством обслуживания своей управляющей компании, то они должны инициировать и провести собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В повестке дня указанного собрания, должно быть принятие решения о выборе управляющей организации, согласовании существенных условий договора управления. Выбор управляющей организации собственниками многоквартирного дома происходит только в том случае, если выбран способ управления – управление управляющей организацией. В случае если выбран иной способ управления домом, действуют специальные нормы жилищного законодательства.
Так, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ дает понятие договора управления многоквартирным домом, в соответствии с которым одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений дома, органов управления ТСЖ или ЖСК либо иного специализированного кооператива) обязуется за плату. То есть закон предусматривает различный порядок заключения договоров управления, в том числе выбор контрагента по договору, при разных способах управления многоквартирным домом. Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления – создание товарищества собственников жилья, то вопросы выбора управляющей компании и заключении с ней договора управления относятся к компетенции ТСЖ. Более того, вопросы управления многоквартирным домом и заключения договоров на управления относятся к исключительной компетенции правления ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ). Таким образом, для принятия решения о расторжении договора управления с управляющей организацией и заключении договора управления с другой управляющей организацией (смене управляющей организации) необходимо принятие соответствующего решения правлением ТСЖ, если данные вопросы не отнесены уставом ТСЖ к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ. (в данном случае действует порядок, указанный в предыдущем пункте).
Основания расторжения договора управления: соглашение сторон, существенное нарушение условий договора. Принятие соответствующего решения Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если управляющая организация не выполняет условия договора управления, истечение срока действия договора, по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре. Для определения наиболее подходящего основания расторжения договора (при отсутствии согласия сторон) необходимо ознакомиться с условиями заключенных договоров управления. Кроме того, необходима информация о том, как расторгаются договоры с прежними управляющими компаниями (взаимное согласие или односторонний отказ со стороны ТСЖ), и копии договоров управления между ТСЖ и прежними УК со всеми приложениями и дополнениями.
